Es normal que a lo largo de la vida de nuestro contrato de arrendamiento de vivienda, nos encontremos con que el arrendador se esté planteando o bien lo haya hecho ya, notificar al inquilino la actualización de la renta. Ahora bien, tanto arrendadores como arrendatarios se preguntan si al notificar la actualización de la renta, es posible reclamar también la actualización de rentas de años anteriores, en las que el arrendador pudiendo haber reclamado esas actualizaciones no las hizo en su día.
A modo de ejemplo, podemos imaginar un contrato de arrendamiento en el que María le alquila un piso a Juan. Ya han transcurrido tres años desde que se celebró el contrato de alquiler entre ambos, y María nunca le actualizó la renta a Juan a lo largo de esos tres años. Cuando se va a cumplir el cuarto año María le va a notificar la actualización de la renta a Juan para el cuarto año. La pregunta sería… ¿Puede María aprovechando que va a comunicar la actualización de la renta por primera vez a Juan, pedirle las actualizaciones de años anteriores?.
La respuesta a esta pregunta es rotundamente no. Si acudimos al artículo 18.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos nos dice claramente que:
“La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito…”
Es decir, que la actualización de la renta sólo es reclamable a partir del mes siguiente en el que se pide. Nunca se puede pedir las actualizaciones atrasadas que no se reclamaron en su momento, o lo que en derecho se llama de forma retroactiva. En este caso no cabe esa petición retroactiva de la actualización.
Si acudimos a la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos del año 1.964 en su artículo 101.1 también lo recogía de forma expresa:
“1. La facultad del arrendador para elevar la renta o conceptos que a la misma se asimilan podrá ejercitarla en cualquier tiempo, pero sin que en ningún caso la elevación tenga efecto retroactivo.”
Siguiendo el ejemplo que hemos puesto antes, María no puede reclamarle las actualizaciones de la renta de las mensualidades anteriores. Si por ejemplo en el año dos Juan tuviese que pagar 20€ más al mes de renta por la actualización, María no podría reclamar esos 20,00€ de más en cada uno de los meses anteriores, pero sí puede reclamar el incremento aplicable al primer mes y siguientes del año cuarto.
En el mismo sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo en su Sentencia de fecha de 19 de junio de 1.985, al entender que esas actualizaciones atrasadas no serían reclamables:
“ A más de favorecer la inseguridad jurídica contractual es en otro aspecto autorizar o consagrar un ejercicio anómalo del derecho (art. 7 CC) por parte de quien deja transcurrir los años para luego ejercitar el derecho extemporáneamente, colocando al deudor arrendaticio ante la realidad de una deuda o prestación excesiva, impensada o no esperada y sumamente gravosa, frustrando así la confianza de la parte, nacida de la inactividad de la otra y que el Derecho debe respetar”.
Lo que viene a decir el Tribunal Supremo es que, aceptar la reclamación tardía de la actualización de la renta sería autorizar o aprobar una actuación que es injusta, ya que es una reclamación que el inquilino no espera y le perjudica gravemente.
También entiende el alto tribunal que la reclamación extemporánea va en contra del principio de que nadie puede ir contra sus propios actos. Es decir, que si el arrendador ha dejado voluntariamente transcurrir el tiempo sin reclamar esas actualizaciones atrasadas, no puede ir ahora en contra de su propia actuación, lo cual sería a todas luces injusto y contradictorio.
¿SE PUEDEN ACUMULAR LOS ÍNDICES CORRESPONDIENTES A LOS PERÍODOS ANTERIORES?
Para resolver esta pregunta partimos de la base de que existen dos opciones posibles. Por un lado, actualizar aplicando sólo la variación experimentada por el índice en el último año. Por otro lado, actualizar aplicando las variaciones de todos los índices que se debieron aplicar en los años anteriores y que el arrendador no aplicó. Veámoslo siguiendo con nuestro ejemplo.
María y Juan firman un contrato de arrendamiento de vivienda el 1 de enero de 2.019, por una renta de 500,00€.
María deja pasar el año 2.020, 2.021 y 2.022 sin actualizar, pero quiere actualizar la renta a fecha de 1 de enero de 2.023.
Tenemos dos opciones:
Opción A:
María actualiza la renta teniendo en cuenta sólo la variación del índice del último año. Por lo tanto la variación porcentual a aplicar sería de un 5,9%, y la renta actualizada sería de 529,50€.
Aquí sólo se tiene en cuenta la variación experimentada entre el 2.022 y el 2.023.
Opción B:
María actualiza la renta teniendo en cuenta las variaciones del índice de todos los períodos del contrato. Por lo tanto la variación porcentual a aplicar sería de un 14,1%, y la renta actualizada sería de 570,50€.
Aquí se tiene en cuenta la variación experimentada desde el 2.019 hasta el 2.023.
Como se puede observar en nuestro ejemplo las diferencias entre la opción A y la opción B, son considerables, pues en la opción A la variación experimentada es del 5,9% y en la opción B es del 14,1%, lo cual se traduce en una diferencia mensual de renta de 41,00€ mensuales, que si lo multiplicamos por 12 mensualidades nos da una diferencia de 492,00€ anuales entre uno u otro sistema.
Una vez que hemos expuesto bien el supuesto, debemos decir que la opción correcta sería la opción B. El Tribunal Supremo se ha pronunciado reiteradamente admitiendo que se acumulen las variaciones de los períodos anteriores para determinar la renta que se pagará en el futuro. Estas variaciones acumuladas son las tenidas en cuenta por la jurisprudencia a la hora de determinar la renta base, entendiendo que esta renta base será la “acumulada exigible”.
Esta interpretación se viene conociendo como la tesis de “aumento acumulativo”.
PRESCRIPCIÓN DE LA RECLAMACIÓN DE LA ACTUALIZACIÓN
Como quiera que la actualización sólo es reclamable a partir del momento en el que se notifica, cuando hablamos de prescripción nos referimos a la actualización que se ha notificado pero cuyo incremento no se ha abonado por el inquilino.
Lo que cabría aquí plantearse es ¿Cuál es el plazo de prescripción aplicable a ese supuesto? Nosotros entendemos que el plazo aplicable a ese supuesto sería el general de 5 años previsto en el artículo 1.964 del Código Civil.
