Son muchas las noticias e informaciones que venimos escuchando en estas semanas en relación a la llamada nueva Ley de Vivienda, que en realidad se denomina técnicamente Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
Conviene aclarar que lo establecido en esta ley afecta a los arrendamientos de vivienda de los regulados en el artículo 2 de la Ley de arrendamientos urbanos. Estos arrendamientos o alquileres se caracterizan porque tienen como objeto satisfacer las necesidades permanentes de vivienda de los arrendatarios o inquilinos. En términos prácticos, quiere decir que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda quedan fuera de su ámbito de aplicación.
Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda son por ejemplo los arrendamientos de locales de negocio o los arrendamientos de temporada.
En este artículo vamos a repasar de modo breve las principales novedades introducidas en esta Ley, aunque dejaremos para un artículo posterior las novedades que afectan a aspectos procesales:
PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
Esta prórroga extraordinaria se encuentra regulada en la disposición final primera. Básicamente establece que una vez agotada la prórroga legal de cinco años o siete años, según sea el propietario persona física o jurídica, y la prórroga tácita de tres años, el inquilino puede pedir una nueva prórroga de hasta un año.
Los requisitos para esta prórroga son que el inquilino o arrendatario acredite estar en situación de vulnerabilidad a través de un informe de los servicios sociales.
La prórroga debe ser aceptada por el arrendador o propietario si es un gran tenedor.
Aunque la ley no lo dice se entiende a sensu contrario que si el propietario no es un gran tenedor no estaría obligado a conceder ese período extra de prórroga.
En el caso de que se haya agotado la prórroga obligatoria ó la prórroga tácita, y el inmueble se encuentre en una zona tensionada el arrendatario podrá pedir una prórroga de hasta tres años, prorrogable anualmente. Esta prórroga será obligatoria para el arrendador sin que aquí la ley distinga entre gran tenedor o no. La prórroga no será aplicable si las partes llegan a un acuerdo o el propietario hace uso de lo previsto en el 9.3 de la LAU.
EL PAGO DE LA RENTA SE HARÁ POR MEDIOS ELECTRÓNICOS.
Se aprueba en esta ley que el pago de la renta será por medios electrónicos en primer lugar, aunque se podrá pagar el alquiler en metálico en la vivienda alquilada, si alguna de las partes no tiene medios electrónicos de pago. El abono en metálico se considera algo extraordinario.
LIMITACIÓN DE LA RENTA
Cuando la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado, y se proceda a firmar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta deberá ser la misma que se vino aplicando al contrato anterior en los últimos cincos años una vez actualizada la renta conforme a lo previsto en el contrato anterior.
Sólo se permite una actualización del 10% en el nuevo contrato cuando la vivienda se hubiese rehabilitado, cuando se hubiese reformado la vivienda suponiendo un ahorro energético del 30%, cuando se hubiese hecho en la vivienda mejoras de accesibilidad y cuando la duración del nuevo contrato sea por un período de 10 años o más, o le de al arrendatario un derecho de prórroga de 10 años o más.
GASTOS DE GESTIÓN INMOBILIARIA Y FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO
Con la nueva ley los gastos de gestión de inmobiliaria en un contrato de arrendamiento serán de cuenta del arrendador o propietario de la vivienda.
NUEVO ÍNDICE DE REFERENCIA PARA LAS ACTUALIZACIONES DE LA RENTA
Esta nueva Ley establece que antes del 31 de diciembre del año 2024, el INE deberá crear un índice de referencia específico para la actualización anual de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda y que será el índice preferente a los efectos del artículo 18 de la Ley de arrendamientos Urbanos.
Como se puede observar no son pocas las modificaciones introducidas, y algunas de ellas no está claro que lleguen a aplicarse, ya que su aplicación dependen de las Comunidades Autónomas y los ayuntamientos.
Habrá que ir viendo como se van aplicando estas medidas y como son interpretadas por los tribunales. Se requiere que pase cierto tiempo para que tengamos una idea completa de cómo nos afectarán esta modificaciones.
