En el anterior artículo nos dedicamos a las novedades de la Ley de vivienda en lo que afectaba a los aspectos de fondo en los contratos de arrendamiento de vivienda.
En este caso vamos a repasar brevemente las novedades de la Ley de vivienda que afectan a los procesos judiciales de desahucio. Es decir, los aspectos que hay que tener en cuenta en cuanto a la forma en la que se desarrollan los juicios. A la hora de ir a juicio no sólo es importante tener razón es importante también la forma en la que se presenta el caso al juzgado.
Cuando interpongamos una demanda de desahucio porque el inquilino no paga la renta, porque se ha terminado el contrato, porque hay alguien usando nuestra vivienda bajo nuestro consentimiento y sin que tenga que pagar nada o porque hay una ocupación ilegal, a los requisitos habituales hay que sumar lo siguientes:
- Hay que especificar en la demanda si el piso, vivienda o casa es la vivienda habitual de quien la está ocupando o utilizando. Este aspecto no es fácil de interpretar, y habrá que ver como se implementa. A priori cabría entender que no tiene mucho sentido ya que si estamos hablando de arrendamientos de vivienda, y dentro de ello de la aplicación del artículo 2 de la LAU, sería evidente que el arrendatario está usando la vivienda para cubrir sus necesidades permanentes de vivienda. Habrá que ver si el juzgado admite la consideración de vivienda habitual por el simple hecho de que aparezca así reflejado en el contrato, o exige una prueba más específica. En ese caso, habría que aportar el certificado del padrón municipal. Pero el aporte del padrón, supone dos problemas. Por un lado, el ayuntamiento no nos va a dar los datos personales de otra persona, y por el otro, hay muchos inquilinos que no se inscriben en el padrón municipal de habitantes por lo que en el hipotético caso de que el ayuntamiento nos diese los certificados del padrón, es posible que el inquilino no apareciese inscrito en esa vivienda.
- Hay que especificar si el demandante tiene la condición de gran tenedor o no. En el caso de que el demandante no sea gran tenedor tiene que demostrarlo aportando certificado del Registro de la Propiedad en el que consten las propiedades a nombre del demandante.
- Si la persona que interpone la demanda es un gran tenedor tiene que indicar si la parte demandada se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y social o no. Para demostrar que la persona está en situación de vulnerabilidad hay que aportar un informe o documentación acreditativa de los servicios sociales en los que se establezca que la persona se encuentra en situación de vulnerabilidad. El informe o documentación no puede tener más de tres meses y ha de ser aportado con el consentimiento del demandado.
También se puede demostrar la situación de vulnerabilidad del demandado si el demandante aporta una declaración responsable en la que declare que ha acudido a los servicios sociales dentro de los cinco meses anteriores a la interposición de la demanda, sin que hubiera sido atendida su petición ó se hubiesen iniciado los trámites en los dos meses siguientes a la presentación de la solicitud.
También se puede considerar demostrado el requisito de la vulnerabilidad cuando se aporte informe o documentación de los servicios sociales, en la que conste que la persona demandada no consiente que se estudie su situación económica.
En el caso de que se presente una demanda de desahucio porque el inquilino no paga la renta, porque se ha terminado el contrato, porque hay alguien usando nuestra vivienda bajo nuestro consentimiento y sin que tenga que pagar nada o porque hay una ocupación ilegal, y se dé el supuesto de que el demandante sea gran tenedor y el demandado tenga en la finca su vivienda habitual y además se encuentre en situación de vulnerabilidad, no se admitirán las demandas si no se demuestra que el actor se ha sometido al procedimiento de mediación establecido al efecto por las administraciones públicas competentes.
Ese requisito se considerará acreditado si el demandante aporta una declaración responsable en la que declare que ha acudido a los servicios sociales dentro de los cinco meses anteriores a la interposición de la demanda, sin que hubiera sido atendida su petición ó se hubiesen iniciado los trámites en los dos meses siguientes a la presentación de la solicitud.
También se considerará acreditado si se aporta documento que acredite el resultado de la mediación. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.
Como se puede observar en las modificaciones introducidas en esta ley de lo que se trata es de dar una mayor protección a las personas que se encuentren en especial situación de vulnerabilidad. Sin embargo, y a pesar de la buena intención del legislador algunas de estas medidas no tendrán un efecto real en este tipo de procedimientos, ya que estas medidas afectan sobre todo al inquilino cuando el propietario de la vivienda es una gran tenedor.
Si tenemos en cuenta las estadísticas actuales, menos del 0,3% de los propietarios particulares son propietarios de diez o más viviendas, por lo que en la práctica dichas medidas van a afectar a muy pocos inquilinos.
Habrá que esperar a ver como se van desarrollando los acontecimientos y como van interpretando los juzgados los requisitos que ha establecido el legislador, pues algunos de ellos no son de fácil implantación por lo que cabe esperar cierta incertidumbre en nuestros juzgados.
