La mayoría de los bienes inmuebles que existen en España son inmuebles que pertenecen al menos a dos propietarios. Pensemos por ejemplo en dos casos muy habituales. El primero de ellos, es el que se refiere al matrimonio. La mayoría de matrimonios suelen tener al menos una vivienda en propiedad, que han ido pagando a lo largo de los años a través del correspondiente hipoteca. El otro caso común el de las viviendas dejadas en herencia. Normalmente, las viviendas dejadas en herencia suelen quedar en propiedad de los hijos, de tal manera que lo normal es que si eres heredero o heredera compartas esa propiedad con el resto de tus hermanos y con el progenitor sobreviviente.
¿En ese tipo de casos puedo firmar como propietario contratos de
arrendamiento sin contar con el resto de propietarios?
Para responder a esa pregunta con claridad, en primer lugar debemos tener en cuenta cuál es el plazo del contrato de alquiler de la vivienda o local. Para el derecho civil el arrendamiento o alquiler se concibe como un contrato en el que lo que se cede es el uso, y se le considera un acto de administración y no de disposición. Sin embargo, cuando el contrato de arrendamiento de vivienda o local comercial es de duración superior a 6 años, se deja de considerar como un acto de administración y se entiende que estamos ante un acto de administración extraordinaria o un acto de disposición, tal y como previene el artículo 1.548 del código civil que dispone que:
“Los progenitores o tutores, respecto de los bienes de los menores, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años.”
Confirmando esta tesis, se ha pronunciado también el Tribunal Supremo en su Sentencia de fecha de 17 de enero de 2.018, en el que es pronunciaba al respecto en un asunto hereditario:
“El arrendamiento es un acto de administración salvo cuando, por su duración, comprometa el aprovechamiento de las cosas ( arg. 1548 y 271 CC). En tal caso se considera como acto de disposición. Así lo entendió la sentencia 333/2010, de 10 de junio , respecto del arrendamiento por quince años con posibilidad de prórroga de un piso ganancial, en un caso en el que el contrato fue otorgado, tras la muerte de la esposa, y sin autorización judicial, por la curadora del marido declarado pródigo. En el ámbito de la sociedad de gananciales, se ha considerado acto de disposición el arrendamiento de industria instalada en local ganancial por plazo de quince años ( sentencia 341/1995 de 10 abril ); también el arrendamiento de inmueble ganancial por cuatro años prorrogables a veinte por voluntad del arrendatario, con opción de compra a su favor ( sentencia 1029/2000, de 14 noviembre ); y la sentencia 31/1999, de 24 abril , con invocación de la doctrina de la sala según la cual los arrendamientos de bienes inmuebles por tiempo que no exceda de seis años tienen carácter de actos de administración, considera que en el caso la esposa estaba legitimada para otorgarlo sola, al no ser superior a ese plazo.”
EN EL MATRIMONIO
En el caso de un matrimonio, en régimen de gananciales, si lo que se celebra es un contrato de arrendamiento que no exceda a 6 años, podrá ser firmado por cualquiera de los cónyuges, sin que sea preciso el consentimiento del otro. Sin embargo, si el contrato de alquiler de la vivienda o local de negocio tiene una duración superior a 6 años, es necesario el consentimiento de los dos cónyuges. Si se trata de un contrato de arrendamiento superior a 6 años, y uno de los cónyuges no presta su consentimiento el otro podrá solicitar autorización judicial para ello.
Hay que tener en cuenta que también se permite que uno sólo de los cónyuges firme el contrato y que el otro cónyuge firme más tarde, lo cuál no invalidaría el contrato.
En el caso de un matrimonio en régimen de gananciales, en el que la vivienda es privativa al 100% de uno de los dos cónyuges, el que sea propietario del bien, tiene plena libertad para disponer de la vivienda y alquilarla por el plazo de duración que considere, salvo que se trate de la vivienda habitual, en cuyo caso será necesario el consentimiento del otro cónyuge aunque el bien sea privativo, o bien autorización judicial, tal y como previene el artículo 1.320 del Código Civil. Lo mismo se aplica, cuando el matrimonio se encuentre en separación de bienes y cada bien sea 100% de pleno dominio de uno de los cónyuges.
EN UNA COMUNIDAD DE BIENES
Cuando hablamos de una comunidad de bienes, nos referimos simplemente a un bien que pertenece a varias personas. Ese bien en común puede tener origen en una herencia o en otro tipo de transmisiones.
En este caso, si nos encontramos ante contratos de alquiler de vivienda o local comercial que no excedan de los 6 años, para que el contrato tenga validez es necesario que esté otorgado por la mayoría de los propietarios (artículo 398 del Código Civil). Cuando el alquiler se firma por un plazo superior a 6 años, el contrato deberá estar firmado por todos los propietarios (artículo 397 del Código Civil). Si no se cumple con esos requisitos el contrato podrá ser declarado nulo.
Cuando hablamos de la mayoría de propietarios no nos referimos al número sino a su participación en la propiedad. En el caso de un bien inmueble, la mayoría vendrá determinada por un porcentaje de propiedad superior al 50%.
CONCLUSIÓN
Para saber si es necesario el consentimiento del otro y otros copropietarios será necesario en primer lugar comprobar la duración del contrato. Una vez tengamos clara la duración del contrato, en función del tipo de copropiedad existente necesitaremos o no el acuerdo de la mayoría, o el consentimiento de todos.
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