Es bastante frecuente a lo largo de los contratos de arrendamiento que surjan dudas respecto a quien le corresponde pagar la pintura de un vivienda de alquiler. ¿Le corresponde a la propiedad? ¿Ó le corresponde a los inquilinos?.
Para responder a esta pregunta en primer lugar debemos acudir a la Ley de Arrendamiento Urbanos para saber lo que dice al respecto. En principio la Ley de Arrendamientos Urbanos no dice nada específico respecto a la pintura como tal, pero si habla de gastos de conservación de la vivienda en su artículo 21.1 y de las pequeñas reparaciones en el artículo 21.4. Los gastos de conservación los paga el propietario y las pequeñas reparaciones las pagan los inquilinos. La pregunta sería si el gasto de pintura se puede considerar un gastos de conservación o una pequeña reparación.
A nuestro entender, sería muy difícil considerar que pintar el piso pueda tener la consideración de pequeña reparación ya que el coste de pintar un piso puede ser bastante alto, implica cierto tiempo y molestia al inquilino y además al tratarse del tipo de elemento afectado, como son las paredes y techos, encuadra legalmente mucho mejor en el concepto de gastos de conservación que en el de pequeña reparación. Por ello, en principio todo parece indicar que los gastos de pintura en un piso los debe abonar la propiedad.
Ahora bien, como la Ley de Arrendamientos Urbanos no dice nada específico al respecto, y el análisis del texto que podemos hacer es una interpretación a la que se llega por la simple lectura de la norma, conviene revisar lo que dicen los Tribunales sobre este asunto, ya que a ellos a quien les corresponde interpretar las normas.
No son pocas las ocasiones en las que las normas dicen una cosa aparentemente y los Tribunales las interpretan en en sentido más abierto o más restrictivo según su valoración de los argumentos jurídicos y de las pruebas.
A continuación vamos a analizar algunas sentencias que nos pueden ayudar a entender un poco mejor está cuestión.
La primera de ellas es una Sentencia de a Audiencia Provincial de Córdoba, de fecha de 31 de marzo de 2.016. En este caso el demandante reclama a los inquilinos, además de otros aspectos, 1.350€ por trabajos de pintura realizados en la vivienda, basándose en la obligación de todo arrendatario de entregar la vivienda en el mismo estado en que se recibió. La vivienda estuvo arrendada durante cuatro años.
La Audiencia consideró en este caso que el desgate de la pintura obedecía al normal uso del inmueble durante más de cuatro años, por lo que ese desgaste no es un daño negligente sino inherente a la ocupación de la cosa, y que por lo tanto correspondía el pago de la realización de los trabajos de pintura a la propiedad.
Igualmente ser pronunció en su día la Audiencia Provincial de Huesca en su Sentencia de fecha de 10 de septiembre de 2.002. En este asunto el propietario reclamaba en concepto de daños 6.427,21€ por varios motivos, entre los que se encontraba el gasto de la pintura. Es un asunto muy interesante, ya que la Audiencia entiende que no le corresponde al arrendatario pagar los gastos por repaso de la pintura y eliminación de los tacos colocados en las paredes, pues se trata de un desgaste ordinario propio del uso normal de la vivienda. Sin embargo, la Audiencia sí condena a pagar al inquilino los gastos derivados del desmonte de zócalos y rebaje de puertas, ya que el inquilino instaló una moqueta encolándola en el suelo. La Audiencia entiende que para dejar la vivienda en el estado en el que se encontraba antes del arrendamiento, el propietario tuvo que hacer frente a una serie de gastos, a los que condenó al inquilino.
Por último analizamos la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 28 de octubre de 2.003, en la que el demandante reclama una serie daños entre las que se incluyen los gastos por pintura. El Tribunal entiende que los gastos por pintura, los debe abonar la propiedad ya que los apreciado en las pruebas es que el desgaste que presentan las paredes obedece al uso normal del inmueble y al deterioro imputable al tiempo. Concluye que los gastos por pintura es una obra que normalmente tiene que realizar el propietario a la extinción del arrendamiento, a fin de volverlo a arrendar a nuevos inquilinos o bien para su venta.
Con la jurisprudencia expuesta vemos, que los Tribunales, se decantan claramente por considerar que el gasto de la pintura de una vivienda en alquiler debe ser abonado por la propiedad.
Aún así, entendemos que si existieran daños en la pintura imputables al inquilino, por su negligencia, al amparo de lo previsto en el artículo 21. 1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, este tipo de daños sí que debería abonarlos el inquilino, en relación con los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. Ello es así, porque se entiende que el inquilino debe poner un mínimo de diligencia en el cuidado de la vivienda, y que el propietario sea responsable de los gastos de conservación no le faculta para actuar de forma negligente y descuidada.
CONCLUSIÓN
Una vez valorada la legislación y la jurisprudencia, podemos concluir que el gasto por pintura corresponde al propietario, porque se entiende que el desgaste de la pintura obedece al uso ordinario de la vivienda, por el paso del tiempo. Por lo tanto estaríamos ante un gasto de conservación y no ante una pequeña reparación.
RECOMENDACIÓN
Nuestra recomendación es que para evitar conflictos innecesarios, se deje reflejado en el contrato quien abonará los gastos de pintura. Si en el contrato se refleja con claridad quien asume este gasto, lo más probable es que esa parte sea la que deba asumirlo.
Esto es así, por que la Ley de Arrendamientos Urbanos, permite a las partes en su artículo 4.2, llegar a los pactos que consideren oportunos, siempre en el marco del Título II, y teniendo en cuenta que esta obligación está dentro de ese marco, sería un pacto válido legalmente.
