En ocasiones, nos encontramos con propietarios o arrendatarios que acuden al despacho y se asesoran antes de firmar ningún documento. Se agradece en la práctica legal este tipo de prevenciones, pues como reza el dicho conocido por todos más vale prevenir que curar. Cuando acudes al abogado antes de firmar o cerrar nada estarás ahorrándote muchos problemas y en muchos casos bastante dinero.
Por el contrario, también tenemos la experiencia de propietarios o arrendatarios que acuden al despacho una vez que ya han firmado los contratos o cerrado los acuerdos, lo cual hace más difícil llegar a una solución satisfactoria para el cliente, y generalmente, implica un gasto mayor de dinero y también un mayor desgaste emocional. En la mayoría de los casos, no han venido antes al despacho porque estaban en el convencimiento de que lo firmado era correcto, bien porque terceros les habían indicado que era normal o bien porque el sentido común les dictaba que el documento en cuestión era ajustado a derecho. En otros casos, el cliente era consciente de los riesgos pero en la confianza de que no iban a surgir complicaciones decide confiar en la otra parte y entregarse a la incertidumbre. Podemos estar durante algún tiempo participando de relaciones jurídicas a todas luces inconvenientes, en el convencimiento de que todo irá bien, hasta que surge un desacuerdo o conflicto y es entonces cuando todo se complica.
Lo que pretendemos con este post es advertir a modo de prevención acerca de los cinco errores más comunes que hemos visto en materia de arrendamientos en los últimos años, con el deseo de hacer la vida de la gente mucho más fácil, más tranquila y tener menos complicaciones.
1.- Arrendar una vivienda sin contrato.
Esto puede parecer una obviedad, pero es más común de lo que pudiera pensarse. Cuando no firmamos un contrato por escrito y las cosas se tuercen a posteriori tenemos un problema importante. Al no existir contrato escrito, no tenemos prueba de los acuerdos adoptados por las partes, por lo que tendremos que hacer una importante labor de recopilación de pruebas para acreditar cosas tan básicas como la fecha del contrato, la naturaleza del acuerdo, si estamos ante un arrendamiento de vivienda, o uno de temporada (arrendamiento para uso distinto del de vivienda), arrendamiento de habitación, los otorgantes del acuerdo, la duración del contrato, la renta, la actualización de la renta, la penalización por desistimiento, etc… etc…
Cuando toleramos este tipo de situaciones al principio puede parecer que todo va bien y que no hay ningún problema pero después se convierte en un auténtico calvario. Lo peor de este problema es que podía haberse evitado con la redacción del contrato.
2.- No suscribir un seguro de responsabilidad civil.
Es muy recomendable tanto para el arrendatario como para el propietario suscribir un seguro de responsabilidad civil, ya que tanto uno como el otro, pueden ser responsables de daños en las personas o las cosas. Algunos propietarios descansan en la idea de suscribir un contrato de seguro sólo respecto al continente pero no respecto al contenido, en la idea de que lo que pueda ocurrir a los muebles o las cosas del inquilino es cosa de éste. Sin embargo, es posible que el propietario sea responsable por desperfectos o deterioros que sean de su sola responsabilidad, cuando el inquilino le ha advertido del mal estado de algún elemento o instalación y el propietario no ha adoptado las medidas necesarias. Si se produce algún incidente el propietario será responsable de todos los daños causados los cuales pueden ser cuantiosos.
Igualmente, es posible que el inquilino suscriba un seguro que cubra sólo el contenido de la vivienda y no el continente y sin embargo, por ser indolente en una pequeña reparación causar importantes daños en el continente de su propia vivienda o en la de los vecinos o elementos comunes del edificio.
A día de hoy suscribir un seguro con buenas coberturas está al alcance de todos los bolsillos y te va a dar la tranquilidad que todos necesitamos. Nuestra recomendación es que asegures continente y contenido tanto para el propietario como para el arrendatario.
3.- No realizar reportaje fotográfico del estado de la vivienda.
Es aconsejable tanto para el arrendador como para el arrendatario realizar reportaje fotográfico del estado de la vivienda tanto en el momento de la entrada como a la salida.
Hay que tener en cuenta que si el contrato no recoge ningún desperfecto o deterioro se va a presumir que la vivienda se entregó en buenas condiciones, por lo tanto será el inquilino el que tendrá la presunción en su contra y será a él a quien le corresponderá demostrar que el daño ya existía cuando se le entregó la vivienda en arrendamiento.
En el caso del propietario lo recomendable es realizar un reportaje fotográfico y adjuntarlo como anexo al contrato, de tal manera que dicho anexo sea firmado en todas sus hojas por el arrendatario. Asimismo, el propietario deberá revisar a la entrega de la vivienda el estado de la misma a fin de detraer los posibles desperfectos de la fianza entregada en su día.
El inquilino debe comprobar antes de firmar el contrato de la vivienda, el estado de la misma, e incluir en el contrato todos aquellos elementos que estén rotos o muy deteriorados, a fin de eludir la presunción que recae sobre él. Igualmente es altamente recomendable, que realice un reportaje fotográfico antes de salir de la vivienda, incluyendo también un reportaje de vídeo sobre el estado de la misma, a fin de poder defenderse en caso de que el propietario le acuse de deteriorar o romper las cosas.
En casos muy graves, en los que haya deterioros importantes, y preveamos que vamos a encontrarnos ante un pleito futuro, se debería llamar a un notario para que haga un acta de presencia, y acudiendo a la vivienda o local haga un reportaje fotográfico del estado de la misma, quedando constancia en un acta que después podrás aportar en juicio. Ante daños estructurales o de continente se recomienda contratar a un perito para que haga el informe pericial pertinente, con reportaje fotográfico incluido.
4.- No hacer estudios de solvencia del inquilino.
Es común escuchar propietarios que decidieron alquilar el piso a tal o cual amigo o familiar, o alquilarlo a tal señora que es amiga de no sé quien, y que tiene buenas referencias. Luego todo se viene al traste porque resulta que ese amigo o familiar, del que no esperábamos tal actitud no paga la renta y nos debe bastante dinero, resultando además insolvente.
Para evitar este tipo de problemas, es muy importante hacer un buen estudio de solvencia al arrendatario, sea quien sea, para ver si realmente tiene la capacidad económica de asumir la renta mensual. Lo mejor es hacer este estudio de solvencia a través de empresas de seguros de impago, que nos dirán si el arrendatario es apto o no apto para ser nuestro arrendatario. Es muy recomendable contratar un seguro de impago, pues entre los muchos servicios que incluyen está el del estudio de solvencia y además suelen tener precios asumibles para cualquier propietario.
No debemos ser flexibles en este punto, tenemos que proteger nuestra inversión, y buscar el arrendatario que mejor se adapte al perfil que buscamos. A veces es preferible esperar un poco más de tiempo aunque perdamos una mensualidad o dos y arrendar el inmueble a un buen arrendatario o arrendataria, que alquilarlo pronto pero acabar perdiendo varios meses de renta.
Que no te de reparo hacer un estudio de solvencia a personas aunque sean cercanas a ti, pues tal y como dice el dicho “cuentas claras conservan la amistad”.
5.- Permitir que el arrendatario acumule varios meses de impago de la renta.
En los arrendamientos el tiempo es oro. Literalmente. Un inquilino que impaga y que probablemente sea insolvente es un inquilino que mientras esté en la vivienda, impide que puedas arrendar el inmueble a otra persona de la que sí podrás percibir la mensualidad, y que te permitirá obtener el rendimiento esperado de tu inmueble.
Es cierto que hay casos en los que sí conviene ser flexibles, porque el inquilino realmente sea buen pagador y sólo esté atravesando un problema de liquidez temporal, pero por nuestra experiencia os podemos decir que estos casos son muy reducidos.
La mayoría de inquilinos que acumulan deuda suelen dar excusas sin fundamento con el único objetivo de alargar su estancia el mayor tiempo posible, a expensas del propietario, lo que supone que el inquilino deudor ni paga la renta ni deja que otros la paguen provocando importantes perjuicios económicos para el arrendador.
Nuestra recomendación es que ante el primer impago de renta, se le dé un mes para ponerse al día. En el caso de que trascurrido ese mes, el inquilino no se ponga al día lo recomendable sería interponer demanda de desahucio, salvo que nos encontremos ante el supuesto que hemos descrito anteriormente.
Finalmente sólo deciros que si tenéis cualquier cuestión que no sabéis como resolver o sobre la que tenéis incertidumbre, no os quedéis con la duda y contactad con nosotros a través de esta web para prevenir cualquier complicación o bien para resolver cualquier problema ante el que os encontréis.
