¿Puedo pedir el desahucio por impago cuando el inquilino debe una sola mensualidad de la renta?
La principal obligación que tiene todo inquilino es el pago de la renta tal y como previene el artículo 1.555 del código civil, por lo que ante el impago de la misma la ley nos permite demandar al inquilino para que desaloje la vivienda o local y solicitar asimismo el abono de las cantidades pendientes de ingreso, al entender que se produce un incumplimiento del contrato. Así lo preceptúan claramente los artículos 27. 2 letra a) y 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, en este punto procede preguntarnos a partir de cuántas mensualidades adeudadas se puede interponer demanda contra el inquilino.
¿Se requiere un mínimo de mensualidades para demandar? ¿dos? ¿tres? ¿es posible resolver el contrato de arrendamiento cuando se debe una sola mensualidad?
En un principio esta era una cuestión que no estaba clara ni siquiera para los propios Tribunales, ya que había Audiencias Provinciales que dictaban sentencias en la que se sostenía que el impago de una sola mensualidad de la renta era un mero retraso y que por lo tanto no podría ser causa de resolución, mientras que otras Audiencias consideraban que aunque se adeudase una sólo mensualidad de la renta, estábamos ante un verdadero incumplimiento y no un mero retraso por lo que procedía la resolución del contrato de arrendamiento.
A fin de resolver esta controversia el Tribunal Supremo dictó su Sentencia de fecha de 24 de julio de 2.008 para unificación de doctrina, es decir, para dar una misma solución a supuestos de hecho similares y de esta forma favorecer la seguridad jurídica. En esta Sentencia el Alto Tribunal establecía como doctrina jurisprudencial que:
“Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.”
Por lo tanto, con esta Sentencia quedó zanjada la cuestión, y se establecía que aunque el inquilino debiese una sola mensualidad procedía la resolución del contrato de arrendamiento y por lo tanto el desahucio del inquilino además de las cantidades adeudadas.
En este sentido y para mayor comprensión vamos analizar el caso de una sentencia dictada también por el Tribunal Supremo de fecha de 18 de marzo de 2.014, cuyos hechos pueden darnos mayor claridad respecto a cuándo y en qué forma procede la resolución del contrato de arrendamiento por el impago de una sola mensualidad de la renta.
En este supuesto se había pactado por las partes la habitual cláusula sobre el momento del pago de la renta, que se establecía entre los días uno y cinco de cada mes, como en muchos contratos de arrendamiento. Sin embargo, a pesar de haber estipulado eso, el arrendatario solía abonar la renta en la primera quincena, sin que el arrendador hubiese manifestado hasta el momento oposición en ese sentido. Llegada la mensualidad de diciembre de 2.010 y viendo el arrendador que el inquilino no pagaba la renta, procedió a interponer demandan en el 21 de diciembre de ese mismo año, fundamentando su solicitud de resolución en el impago de la mensualidad de diciembre, habiéndose abonado todas las demás mensualidades. El inquilino procedió al abono de la mensualidad el 31 de diciembre del 2.010, antes de que el juzgado le notificase la demanda y le requiriese para el pago. EL juzgado requirió de pago al inquilino en febrero de 2.011.
A priori parece sensato pensar que si el inquilino lleva tan sólo seis días de mora en el pago de la deuda es exagerado resolver el contrato por ese “mero retraso”, sin embargo, vamos a ver a continuación las soluciones que dieron los diferentes jueces y Tribunales que intervinieron:
- El juzgado de primera instancia desestimó la demanda por entender que aunque se hubiese pactado el abono de la renta dentro de los primeros cinco días de cada mes, la costumbre era pagar dentro de la misma quincena. Asimismo, entendió que procedía desestimar la demanda porque el demandado había abonado la mensualidad pendiente antes de ser admitida a trámite la demanda y antes de ser requerido. Además, el juzgado sostenía la misma postura indicada por algunas Audiencias Provinciales a las que se ha hecho mención anteriormente, esto es, que consideraba que se trataba de un mero retraso de la renta que como mucho daba lugar una indemnización por daños y perjuicios pero no a la resolución del contrato.
- La Audiencia Provincial de Madrid, estimó el recurso interpuesto por el propietario y revocó la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia al entender, que el asunto había quedado claro con la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo el 24 de julio de 2.008. Entendía que no había un mero retraso sino un auténtico incumplimiento, ya que la demanda se interpone antes del abono del arrendatario y por lo tanto procedía la resolución del contrato y el lanzamiento. Aquí vemos claramente la diferencia de criterio, ya que para la Audiencia la clave está en que se adeude una sola mensualidad a la fecha de interposición de la demanda, y no a la fecha de admisión a trámite de la misma o a la fecha en la que se requiere al inquilino.
Para aquellos que no estén familiarizados con los trámites judiciales, sólo aclarar, que aunque un interesado interponga una demanda un uno de junio por ejemplo, eso no implica que la demanda esté admitida, teniendo que analizar el juzgado que corresponda varios aspectos formales antes de admitir la demanda. Ello quiere decir que entre la presentación de la demanda y la admisión de la misma puede pasar bastante tiempo, incluso meses.
- Finalmente el Tribunal Supremo resuelve la cuestión confirmando la sentencia de la Audiencia Provincial, al entender que la resolución contractual de los arrendamientos urbanos no se rige por el artículo 1.124 del código Civil, ya que este artículo es genérico, sino que habrá de regirse por la legislación específica de arrendamientos urbanos. Además resuelve con cita a la sentencia indicada anteriormente y a la de 26 de marzo de 2.009, estableciendo con total claridad que el “simple retraso en el pago da lugar al desahucio”.
El Alto Tribunal también desestima el motivo de oposición esgrimido por el inquilino relativo a la doctrina de los actos propios. Para los lectores que desconozcan esta doctrina, solo aclarar que lo que establece es que nadie puede ir contra sus propios actos, es decir que una persona no puede tácitamente consentir algo y después llevar a cabo actos que contradigan ese consentimiento tácito. En este caso en concreto el inquilino sostenía que el propietario había consentido a lo largo de la relación arrendaticia el pago de la renta dentro de la primera quincena del mes y que por lo tanto interponer una demanda en un día veinte y uno era ir contra sus propios actos. El Tribunal Supremo sin embargo considera que precisamente como la demanda se interpone en un día veinte y uno y no en los primeros quince días del mes, ello no va en contra de la doctrina de los actos propios.
Conviene indicar que en este caso concreto analizado, el inquilino ya había enervado la acción anteriormente por lo que en virtud de lo prevenido en el artículo 22.4 de la Ley de enjuiciamiento civil, ya no podía enervar la acción de nuevo, por lo que procedía la resolución del contrato de arrendamiento. En el caso de que no se hubiera enervado la acción con anterioridad, el pago por el inquilino en el día 31, se habría considerado como un pago enervador es decir un pago que habría evitado el desahucio.
A pesar del caso analizado recogido en la Sentencia del Tribunal Supremo, en el que según la costumbre entre inquilino y arrendador, aquel sólo se habría retrasado seis días en el pago de la renta, existen sentencias de las distintas Audiencias Provinciales en las que por retrasos de tres días o seis días han desestimado la demanda de desahucio por falta de pago, al entender que el retraso en esos casos es irrisorio. Teniendo esto en cuenta habrá que estar a cada caso concreto, y estudiar detalladamente el asunto antes de interponer una demanda.
CONCLUSIONES
A modo de conclusión podemos concretar las siguientes:
- El pago de la renta fuera de plazo y una vez presentada la demanda, podrá dar lugar a la resolución del contrato, aunque el inquilino abone las cantidades pendientes, siempre y cuando ya hubiera hecho uso de la enervación con anterioridad. Todo ello aunque el inquilino adeude una mensualidad de la renta.
- El elemento clave es la fecha de interposición de la demanda, no de la admisión de la misma.
- Habrá que estar a cada caso concreto para valorar si el retraso puede ser causa de resolución o no en virtud de las distintas resoluciones existentes al respecto.
