Como es sabido, la cláusula penal, lo que hace es castigar el incumplimiento de alguna de las partes en los contratos de arrendamiento de local de negocio, pasando a sustituir la indemnización de daños y perjuicios recogida en el artículo 1.124 del CC, cuando dicha cláusula viene recogida en el contrato.
Al regirse estos arrendamientos, por la voluntad de las partes en primer lugar, con sumisión expresa a los títulos I y IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos, las partes pueden pactar lo que consideren oportuno respecto a la cláusula penal y a cualquier otro aspecto, tal y como establece el Tribunal Supremo en su Sentencia de fecha de 23 de diciembre de 2.009:
“En los arrendamientos para uso distinto de vivienda prevalece la autonomía de voluntad, pues salvo cuestiones concretas, por ejemplo, los procesos y la fianza, se puede pactar prácticamente todo con relegación de la norma legal, toda vez que la libertad sólo está condicionada por las reglas generales y, singularmente, por lo establecido en los artículos 6.2 y 1255 del Código Civil”.
En los supuestos de arrendamiento de local de negocio es habitual pactar la existencia de esta cláusula sobre todo ante el desistimiento unilateral e injustificado del arrendatario, como ahora se verá. Lo que trata el arrendador con esta cláusula es compensar las pérdidas que pueda sufrir ante la salida del arrendatario antes de lo pactado. Como ya se ha comentado las partes son libres de acordar lo que consideren oportuno respecto a la cláusula penal teniendo que respetar lo acordado, ya que el artículo 4.3 de la LAU, establece la prevalencia de lo acordado por las partes a lo dispuesto en el título III de la LAU.
La STS de 18 de marzo de 2.016, resolvió una controversia relativa a las consecuencias económicas que puede tener la resolución unilateral por parte del arrendatario, en relación a la cláusula penal o a indemnizaciones.
El supuesto de hecho resuelto a través de esta sentencia consistía en un arrendamiento de local de negocio celebrado entre sociedades mercantiles. La parte arrendadora era una sola sociedad mercantil mientras que la parte arrendataria estaba constituida por dos sociedades limitadas. El contrato era de fecha de 1 de julio de 2.006 y finalizaba en 30 de junio de 2.011, es decir de cinco años. Los arrendatarios entregaron las llaves a la arrendadora el 5 de agosto de 2.009, y la arrendadora se opuso al desistimiento unilateral alegando que los inquilinos tenían la obligación de cumplir con el contrato. La arrendadora interpuso demanda reclamando todas las mensualidades que quedaran por cumplir hasta finalizar el arrendamiento.
El juzgado de primera instancia estimó parcialmente la demanda al entender que la arrendadora había tenido el local a su disposición por lo que podría haber seguido arrendando el local a otros inquilinos, condenando a los arrendatarios al pago de siete mensualidades haciendo uso de la facultad moderadora del juez.
Interpuesto recurso de apelación por la demandante, la Audiencia Provincial, procedió a revocar la Sentencia de 1ª Instancia, y a estimar íntegramente la demanda, condenando a los inquilinos al pago de la totalidad de las rentas dejadas de abonar es decir al abono de 42.214,72€. Consideraba la Audiencia que el hecho de que la propiedad dispusiera del local no acredita que hubiese podido arrendarlo, ni arrendarlo en las mismas condiciones que los demandados.
El Tribunal Supremo, para resolver el litigio, lo que hace en primer lugar es recopilar los tres grupos de casos que se pueden dar en relación a la cláusula penal en los arrendamientos de local de negocio concretándolos en los siguientes:
- Casos en los que existe cláusula penal en el contrato, y se permite al arrendatario desistirse del contrato pero tiene que pagar una multa penitencial, sin que existe posibilidad de moderar la pena. En la STS de 23 de diciembre de 2.009 se estableció la obligación del arrendatario de pagar la cláusula penal pactada, sin posibilidad de moderación, debido a la libertad de pactos existente en los arrendamientos para usos distintos del de vivienda.
- Casos en los que no existe cláusula penal y ante el desistimiento del arrendatario, el arrendador pide el cumplimiento del contrato y el pago de las rentas pendientes hasta el vencimiento del contrato. En estos supuestos no cabe la moderación de la indemnización reclamada, pues entiende el Alto Tribunal en su sentencia de 26 de junio de 2.002, que lo solicitado por el arrendador no es una indemnización como tal sino las rentas pendientes de abonar.
- Casos en los que tampoco existe cláusula penal, pero ante el desistimiento del arrendatario, el arrendador lo acepta pero exige indemnización de daños y perjuicios. En estos supuestos cabe la moderación por parte del Tribunal que puede aminorar la cuantía reclamada en atención a la facultad concedida por el CC. La STS de 9 de abril de 2.012, en un supuesto en el que ante un duración obligatoria de seis años, de contrato de arrendamiento de local de negocio, el arrendatario mantiene el local cerrado durante los ocho primeros meses a la espera de obtener licencia, y ante la imposibilidad de conseguirla, se desiste del contrato. El arrendador reclama la renta de los ocho primeros meses más las mensualidades restantes hasta cumplir los ocho años del contrato. El TS acaba moderando la cantidad reclamada, concediendo una indemnización de ocho meses más un mes de renta por cada año restante del contrato lo que supone, una indemnización total de catorce meses.
El Alto Tribunal entendió que el supuesto de hecho que enjuiciaba quedaba enmarcado dentro del grupo segundo arriba indicado, es decir, que no existe cláusula penal en el contrato, y ante el desistimiento unilateral del inquilino, el propietario lo que exige es el cumplimiento del contrato. En este caso falla a favor de la propiedad al entender que no existe aquí facultad moderadora ya que no estamos ante una solicitud de indemnización de daños y perjuicios sino ante una acción que exige el cumplimiento del contrato por vía del artículo 1.124 del Código Civil, por lo que termina confirmando la sentencia de la Audiencia Provincial, y condena a los inquilinos al abono de todas las mensualidades reclamadas por la arrendadora.
Para su fallo también se tuvo en cuenta que el arrendador no aceptó en ningún momento la resolución, ya que ni siquiera recepcionó la llaves.
¿Qué pasaría en el supuesto de que ya abandonado el local por el arrendatario el propietario lo arrendase de nuevo? ¿Podría exigir la acción de cumplimiento al antiguo arrendatario a pesar de tener un nuevo inquilino?
En ese caso concreto entendemos que sería viable como mínimo reclamar las mensualidades que el local haya estado vacío, pues a veces transcurren varios meses entre la salida de un arrendatario y la entrada de otro, así como la diferencia entre la renta anterior y la renta actual, si ésta última fuese inferior a la del arrendatario original.
A pesar de ello, hay que estar al caso concreto ya que, si bien es cierto que hay jurisprudencia que ha denegado la penalización cuando el local se había vuelto a arrendar también existen supuestos como el contemplado en la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha de 03 de abril de 2.018, en la que a pesar de que el propietario había arrendado de nuevo el local, se le concede la penalización solicitada. En este caso concreto, se trataba de un arrendamiento de treinta años, y la penalización consistía en el pago de las rentas pendientes de cumplir si se desistía del contrato antes de los diez primeros años. El Alto Tribunal entendió que la penalización era ajustada a derecho y proporcional a pesar de que se volviera a arrendar el local comercial.
CONCLUSIONES
- Ante el desistimiento unilateral e injustificado del arrendatario, el arrendador podrá oponerse al mismo y solicitar el cumplimiento de todo el contrato, con el pago de todas las mensualidades que quedaren por cumplirse. Todo ello, siempre y cuando no se haya pactado en el contrato que el arrendatario podía desistirse del contrato abonando una cláusula penal, o sin cláusula penal alguna.
- No estaríamos ante una acción de reclamación de daños y perjuicios sino ante una acción de cumplimiento por vía del artículo 1124 y 1258 del Código Civil.
- No existe facultad moderadora del juez cuando estamos ante una acción de cumplimiento o existe una cláusula penal específica en el contrato.
- Si se arrienda de nuevo el local de negocio, dentro del plazo que le correspondería cumplir al antiguo inquilino, podremos reclamar las mensualidades correspondientes a las que el local ha estado vacío más la diferencia entre la renta antigua y la actual cuándo esta sea inferior, y el devengo de intereses. Sin embargo, habrá que estar al caso concreto, ya que existe jurisprudencia que en estos caso también permite la penalización el nuevo arrendamiento al mismo tiempo.
