¿Se debe pagar la mensualidad entera del alquiler cuando el arrendatario desaloja la vivienda o local antes de que acabe el mes?
En el día a día de los arrendamientos, uno de los aspectos que puede presentar un importante desacuerdo entre las partes es el relativo a si ante el desalojo por parte del arrendatario antes de que acabe el mes, éste, el inquilino, tiene que pagar el mes de renta completo o solamente tiene que abonar la parte proporcional de los días que haya disfrutado de la vivienda o local.
Por ejemplo, si María le alquila a Luis su vivienda, por 1.000,00€ al mes y Luis deja la vivienda un día 18, ¿Cuánto dinero tendría que pagar Luis por esa última mensualidad de la renta? ¿1.000,00€ ó 599,4€? En este caso 599,4€ sería la parte proporcional a disfrutar la vivienda o finca durante 18 días. La cuestión a resolver es si se paga la mensualidad entera o se prorratea.
En un ejemplo como el que hemos expuesto la diferencia estriba en 400,00€, pero en contratos de arrendamiento o alquiler de locales de negocio, la diferencia puede ser mucho mayor y más relevante, así como, supuestos en los que el inquilino no se va el día 18 sino el día 6, ¿tiene que pagar el mes entero cuándo sólo lo ha usado 6 días?. En el mismo sentido, cuando en vez de renta mensual hablamos de renta anual, ¿Cuál sería la cantidad a abonar?¿El año completo?.
Para responder a esta cuestión, tendremos que tener en cuenta varios factores. El primer de ellos sería el régimen aplicable, pues no es lo mismo si nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de vivienda o ante un contrato de arrendamiento de local de negocio. En el supuesto de que nos encontremos ante un arrendamiento de vivienda tendremos que estar a lo que dispone el título I y IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos como norma imperativa y no disponible por las partes (eso significa que las partes no pueden acordar nada que vaya en contra de las normas establecidas en esos títulos), después estaremos a los pactos llevados a cabo por la partes pero siempre en el marco de lo establecido en el título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que regula los arrendamientos de vivienda. Si estamos ante un contrato de arrendamiento de local de negocio el régimen es diferente ya que respetando también el título I y IV de la Ley arrendamientos urbanos, lo que rige es la voluntad de las partes y después lo dispuesto en el título III de la Ley de arrendamientos Urbanos que es el título que regula los arrendamientos o alquileres para usos distintos del de vivienda.
El segundo factor esencial que sigue al régimen, y unido a lo anterior sería el propio contrato de arrendamiento o alquiler, pues en virtud de los acuerdos llevados a cabo por las partes, podremos determinar lo que corresponde aplicar.
El tercer factor a tener en cuenta es la propia casuística en la que nos encontremos, es decir, las circunstancias propias y específicas de nuestros caso. La materia de arrendamientos es una materia muy dada a decisiones dispares por parte de los tribunales, en asuntos aparentemente iguales, pero que terminan en sentencias distintas. Aunque no lo parezca a simple vista, los juzgadores aprecian detalles en la relación arrendaticia que justifican una resolución diferente. Por ello, no podemos perder de vista aspectos que a priori pueden parecer insignificantes pero que al final puedan decantar la balanza a uno u otro lado.
Teniendo en cuenta esos aspectos, debemos decir que la respuesta a la pregunta que estamos planteando es dispar y hasta ahora no hay una solución pacífica por parte de los tribunales de justicia. Podemos decir que actualmente existen dos corrientes distintas.
- Por un lado las Audiencias Provinciales que consideran que no se debe pagar todo el mes o año completo sino sólo la parte proporcional que se usa de la finca arrendada.
- Las Audiencias Provinciales que consideran que si en el contrato se ha pactado el pago adelantado de la renta y por lo tanto su devengo en los primeros días del mes, el arrendatario debe abonar la mensualidad de la renta completa.
Como ejemplo de la primera corriente, analizamos la Sentencia de la Audiencia Provincial de Ceuta de fecha de 23 de diciembre de 2.020. En este caso concreto, la inquilina interpone recurso de apelación, ya que el juzgado de primera instancia le obligaba a pagar el mes de junio completo a pesar de haber abandonado la vivienda un día 2. Hay que tener en cuenta que la inquilina había avisado al propietario de su salida de la vivienda con más de treinta días de antelación. Ésta alegaba que el contrato ya estaba extinguido previa comunicación al propietario por lo que no se podía devengar la mensualidad, y que el propietario había alquilado la vivienda el día 5 o 6 de ese mismo mes, por lo que se estaría produciendo un enriquecimiento injusto a favor del propietario.
La Audiencia Provincial de Ceuta, resuelve el caso estimando el recurso de apelación por los siguientes motivos:
“Y ello es así porque, tal como mantiene la parte recurrente, el contrato de alquiler quedaba extinguido el día 2 de junio de 2020, lo que se produjo como consecuencia de un desistimiento unilateral de la arrendataria, llevado a efecto con todos los requisitos y desplegando todos sus efectos de acuerdo con el contrato y la propia regulación de Ley de Arrendamientos Urbanos, concretamente en su artículo 11, sin que en ningún
caso pueda extraerse de ninguna de sus cláusulas ni de la propia ley especial que el pago de la renta puede extenderse más allá de la fecha fijada unilateralmente por la arrendataria, salvo la indemnización a que se refiere el precepto, si se hubiera pactado. Así lo considera igualmente el propio arrendador, aquí apelado, en su
burofax de 19 de junio de 2018 (documento nº 6 de la demanda) en donde afirma que …después de haberse extinguido nuestra relación contractual arrendaticia el pasado día 2 de junio de 2018…
Y es que el hecho de que la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 17) establezca, salvo pacto en contrario, una periodicidad mensual y que el pago ha de realizarse en los siete primeros días del mes, no puede interpretarse como que el día uno se produce el «devengo» de una deuda que comprende toda la mensualidad, aunque el inquilino sólo disfrute de la vivienda arrendada durante dos días de dicho mes, y el arrendador que ha sido avisado con la antelación que marca la propia norma, pueda disponer libremente de la vivienda desocupada.
Como es sabido, nos encontramos ante una relación entre dos partes contractuales en virtud de la cual se produce una cesión por un tiempo determinado de un bien y, a cambio, la parte que aprovecha esta posesión debe realizar una contraprestación económica. Es decir, la renta es el precio que se paga por la posesión y disfrute de la vivienda, como contraprestación a dicha cesión, pero si ésta no existe porque, tal como aquí ha acontecido, la relación jurídica ha concluido conforme a derecho, el contrato pierde la causa, de manera que el cobro de una cantidad a falta de una indemnización pactada (con el límite legal) y reclamada, devendría en un enriquecimiento injusto o sin causa.”
Por otro lado, tenemos la corriente que entiende que una vez que se produce el devengo de la renta la misma debe ser abonada en su integridad sin que quepa el prorrateo de la misma. Esta corriente está siendo liderada claramente por la Audiencia Provincial de Barcelona, que tiene varias sentencias en las que se pronuncia sobre este asunto. De todas ellas vamos a analizar la su Sentencia de fecha de 21 de noviembre de 2.017.
En este caso, estamos ante una demanda de desahucio por falta de pago, en reclamación de rentas interpuesta por una sociedad mercantil contra otra sociedad. El contrato se había firmado el 1 de junio de 2.014, y se había pactado una renta anual de 48.000,00€ más IVA, para el período comprendido entre febrero de 2.015 y enero de 2.016. La renta se abonaba de forma anticipada y anualmente del 1 al día 5 de cada mes de febrero. El 2 de junio de 2.015 se practicó el lanzamiento, por lo que la cuestión discutida se centraba en determinar si al salir el 2 de junio de 2.015, se tenía que pagar la renta anual completa o sólo la parte proporcional hasta el 2 de junio.
El juzgado de primera instancia resolvió la disputa entendiendo que sólo debía abonar la renta correspondiente hasta el 2 de junio, desestimando la pretensión del actor de que abonara la renta anual completa.
La Audiencia Provincial de Barcelona, resuelve entendiendo que corresponde el abono completo de la renta anual por los siguientes motivos:
“Esto es, en el contrato de arrendamiento que analizamos, las partes pactaron que el abono de la renta se realizaría en anualidades anticipadas mediante el pago anticipado de la renta anual de una sola vez.
Dice el pacto cuarto: «La renta se pacta con carácter anual y con pago anticipado, de modo que la falta de pago de la anualidad completa que corresponda dentro del periodo pactado en el párrafo anterior, así como el pago o pagos parciales de la misma, se considerará incumplimiento y facultará a la arrendadora a dar por resuelto el contrato y a reclamar las anualidades vencidas e impagadas».
Por lo tanto, la renta se devenga por anualidades anticipadas, por lo que la mercantil arrendadora puede reclamar la renta y cantidades cuyo pago es asumido por la arrendataria, devengadas en esa anualidad.
En este sentido, en el caso de pago de la renta por meses anticipados, hemos dicho de forma reiterada, entre otras, en la sentencia dictada por esta misma sección cuarta en fecha 20 de diciembre de 2011, en el rollo de apelación 132/2011, que la renta se devenga en los primeros días del mes y hay que pagarla íntegramente, aunque no se ocupe todo el mes.
Finalmente, se plantea si, una vez recuperada la posesión del local por la arrendadora, si el abono de la renta anual pactada supone un enriquecimiento injusto para la propiedad.
En la sentencia recurrida se razona que como se ignora si la parte actora ha vuelto a alquilar el local, ello supondría para la misma un indudable enriquecimiento injusto al obtener doblemente las rentas por el arrendamiento de un mismo local
durante un mismo periodo.
Sin embargo, entendemos que no puede tener lugar la figura del enriquecimiento injusto o del enriquecimiento sin causa porque tal figura jurídica sólo opera cuando no existe título en el que fundar el crédito por el que se reclama.
Y, en el presente caso, en modo alguno se puede tildar de «enriquecimiento injusto» porque la cantidad reclamada se hace valer en virtud de una cláusula pactada ( artículos 1.089 y 1.091 del Código Civil).”
Como conclusión y respuesta a la pregunta planteada al principio, podemos decir que la respuesta dependerá de cada caso concreto y de las tres variables que comentábamos. Aún así, podemos afirmar que nos decantamos más bien por entender que si se ha pactado el pago por adelantado y el devengo de la renta se produce en los cinco primeros días de cada mes, habrá que abonar la renta de forma íntegra. Nuestra recomendación es que para evitar malos entendidos se haga constar de forma expresa y clara la voluntad de las partes en este sentido, previendo este supuesto que aquí estamos tratando.
Nuestra despacho queda a su disposición para resolver cualquier duda que puedan tener en este sentido, pudiendo contactarnos en el teléfono y correo electrónico facilitado en la web, y le responderemos de forma inmediata.
Tengo que pagar el mes entero, cuando he estado 10 días